Una mala noticia tiene abril para todos aquellos que cumplen uno o dos años de alquiler y que deben afrontar un aumento en este cuarto mes del año.

Los inquilinos que firmaron sus contratos de alquiler entre julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023 se enfrentan a un ajuste anual del 197,7% en abril. Este porcentaje se calcula a partir del Índice de Contratos de Locación (ICL), que combina la evolución de la inflación y los salarios.

El elevado aumento en el alquiler se explica por la alta inflación registrada en los últimos meses, especialmente en 2023. El ICL toma como referencia el índice de precios al consumidor (IPC) del Banco Central y el índice de salarios RIPTE del Ministerio de Trabajo.

Este ajuste representa un duro golpe para los inquilinos, que ya venían con dificultades para afrontar el pago del alquiler. La suba impactará en los bolsillos de miles de familias y podría generar un aumento en la morosidad o incluso en la desocupación de viviendas.

Es importante recordar que la Ley de Alquileres establece un plazo mínimo de alquiler de tres años. Los inquilinos que no puedan afrontar el aumento del 197,7% pueden negociar con el propietario una reducción del mismo o incluso rescindir el contrato.

Para más información sobre el ICL y el ajuste de los alquileres, se puede consultar la página web del Banco Central de la República Argentina: https://www.bcra.gob.ar/.

Vale recordar que con la vigencia del DNU de Javier Milei, la Ley de Alquileres dejó de estar en vigencia para los nuevos contratos.

La ley de alquileres de 2020 había tenido, en octubre pasado, una primera reforma, que impuso ajustes semestrales; y finalmente, fue derogada en diciembre por decreto. Sin embargo, para quienes tienen contratos en marcha firmados con la vieja norma, nada cambió todavía."Los contratos celebrados con anterioridad al DNU y que no vencieron se rigen por la ley que estaba vigente al momento de su celebración", explica Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de Argentina.

En consecuencia, todos los alquileres de vivienda que se hayan iniciado formalmente entre julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023 siguen -hasta su culminación- regidos por la ley 27.551, la cual preveía un solo ajuste anual atado a un índice oficial.En este marco, para los inquilinos que deban afrontar esa modificación en febrero de 2024, el incremento en el monto mensual del alquiler será muy importante.

Más del 150 por cientoTras 12 meses sin cambios, estas familias tendrán que pagar prácticamente dos veces y media que lo desembolsado en enero. De un mes al otro el aumento en su alquiler será del 147,1%. O incluso mayor.Se trata de un nuevo récord ya que superará el 137,5% aplicado en las actualizaciones de enero, el 128,3% de diciembre, el 119,5% de noviembre, el 115,3% de octubre, el 112,9% de septiembre, el 109,3% de agosto, el 104% de julio y el 100% de junio.

La nueva suba, ya confirmada, obedece a que según la ley de 2020 el monto mensual del alquiler varía cada año reflejando en buena parte la evolución del índice de inflación, disparado a niveles altísimos.Para muchos inquilinos, el ajuste anual de febrero de 2024 será el primero de su contrato, firmado en 2023. Pero para otros será el segundo y último cambio, si iniciaron el alquiler en el segundo mes del 2022.En cualquier caso, la manera de calcular el nuevo monto, el que regirá para los próximos 12 meses, es la misma. Y es clave para todas las partes conocerla bien.

¿Cómo se define el aumento anual según la ley de 2020?La ley 27.551 establecía que los contratos debían durar al menos tres años. Y que, durante ese período, sobre el precio mensual sólo podían realizarse "ajustes anuales".La norma ordenaba hacer esos ajustes "utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE)".Es decir, que, los aumentos así determinados, quedan en un punto medio entre lo que hayan avanzado en los últimos 12 meses la inflación general y los salarios de los trabajadores registrados en relación de dependencia, siempre según los datos oficiales.

El Banco Central de la República Argentina (BCRA) sigue siendo la entidad encargada de elaborar y publicar cada mes ese índice, llamado Índice para Contratos de Locación (ICL).El valor actual del ICL y todos los anteriores, día por día, se pueden consultar en la web del BCRA (www.bcra.gob.ar ).De allí surge, por ejemplo, que en julio de 2020 el ICL había arrancado en 1,0; que en febrero de 2023 (hace casi un año) ya era de 3,29; y que febrero de 2024 lo iniciará en 8,13.

Paso a paso, ¿cómo calcular qué aumento tendrá mi alquiler si el ajuste anual cae en febrero de 2024?En los últimos días, el BCRA publicó los valores del ICL, para la primera quincena de febrero de 2024, por lo cual el cálculo ya puede realizarse. El procedimiento es el siguiente:

Paso 1: averiguar los ICLHay que consultar (aquí), por un lado, cuál era el ICL del día en el que se inició el contrato o bien del día de la última actualización (si ya se hizo una). Y por otro lado, cuál será el valor del ICL exactamente un año después, es decir, el día en el que tocará hacer el nuevo ajuste.Por ejemplo, el 1° de febrero de 2023 el ICL era 3,29 y el 1° de febrero de 2024 el ICL será 8,13.

Paso 2: calcular la variaciónAl ICL actual (de la fecha del ajuste) se lo debe dividir por el ICL de hace un año (el del día del inicio del contrato o del primer ajuste). El número obtenido representa la variación del índice durante el último año de alquiler.En el ejemplo, habrá que hacer la cuenta 8,13 dividido 3,29. Como resultado se obtiene un valor de 2,47112. Eso implica que el índice más que se duplicó y que habrá que aplicar un aumento del 147,11%.

Paso 3: calcular el nuevo montoTomar el valor de variación y multiplicarlo por el monto en pesos que se venía abonando de alquiler cada mes. El resultado será el importe actualizado.En el ejemplo, si desde febrero de 2023 se venían pagando $125.000 al mes, habrá que multiplicar eso por 2,47112. La cuenta arroja $308.890: ese será el alquiler mensual que se deberá abonar entre febrero de 2024 y enero de 2025 inclusive.

Por su parte, si la actualización se debiera aplicar no el primer día sino a mediados del mes, por ejemplo el 16 de febrero, la suba será mayor: un 152,2% por ser el ICL inicial 3,37 y el final 8,50.Así, por ejemplo, un alquiler de $90.000 pasará a $227.003; y uno de $160.000, a $403.561.¿Cómo hacer el cálculo de manera automática?Distintas entidades vinculadas a los alquileres ofrecen calculadoras online gratuitas que permiten a inquilinos y propietarios realizar estas cuentas en unos pocos segundos.Se ingresa la fecha de inicio del contrato y el monto mensual que se pagó durante el primer año, y con sólo apretar un botón el sistema informa a cuánto pasa el alquiler para los siguientes 12 meses. 

Una de las herramientas disponibles online para saber cuánto aumentará cada alquiler. Imagen: Captura.

Tres calculadoras que se pueden utilizar son:

-Cabaprop.com.ar : Es un desarrollo vinculado al Colegio Único de Corredores Inmobiliario de Capital (Cucicba).

-Calculadora del IVC : Es la opción oficial del gobierno porteño, creada por el Instituto de Vivienda de la Ciudad.

-Indicecontratoalquiler.com.ar : Es la que recomienda la organización Inquilinos Agrupados.Fuente: (Clarín)

Javier Milei derogó la ley de alquileres y con ello desreguló un mercado que ya venía en conflicto. Los especialistas del mundo inmobiliario estiman que la vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) marcaría un punto de inflexión y esperan que la libertad entre las partes para pactar reviva una oferta en peligro de extinción.

Sin embargo, la desregulación llegó a tal extensión que quedaron algunos vacíos normativos que inquilinos y propietarios tienen que discutir, acordar y poner por escrito antes de firmar un contrato de alquiler los siguientes puntos:Cómo se va a pagar el contratoEn materia de pago, “lo único que se fijó es que el pago del precio es mensual, que es norma imperativa de orden publico”, aclara Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias. Pero hay otros cuatro puntos primordiales a tener en cuenta: la moneda, la periodicidad del ajuste, la indexación y los pagos adelantados.

En qué moneda

Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, según lo acuerden las partes. Es decir que se podrán firmar en pesos, dólares o la moneda que acuerden. El inquilino no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.

“Incluso los jueces ahora no pueden modificar la forma de pago ni la moneda pactada entre las partes. De esta forma, se evita que el juez pesifique el contrato que estaba -por ejemplo- en dólares al tipo de cambio oficial y que el propietario pierda en la conversión”, señala Enrique Abatti, abogado y presidente de la Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina.

“Puede suceder en la zona de corredor norte de la ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, en Palermo, Recoleta o en la zona de embajadas, donde ya había varias viviendas alquiladas en dólares que se mantengan así”, sostiene Marta Liotto, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CUCICBA). Sin embargo, la especialista está confiada en que en el común de los barrios los alquileres se van a seguir cobrando en pesos.Sea cual sea la moneda acordada por ambas partes, debe estar por escrito en el contrato.Qué indexación se hará y con qué periodicidad es el ajusteEn lugar de utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que usaban los contratos firmados después de julio del 2020 o el índice Casa Propia (que aplicó para los pocos contratos que se firmaron entre el 18 de octubre pasado y hoy), inquilino y propietario podrán acordar libremente a qué índice atar el valor del contrato.Por ejemplo, se pueden indexar a la inflación, a la evolución salarial, al índice de precios mayoristas, al valor de la nafta, una combinación de índices, etc.En cuanto a la periodicidad del ajuste, las partes podrán ponerse de acuerdo acerca de cada cuánto tiempo actualizar el valor del alquiler. Esta posibilidad pesa especialmente a quienes pacten los contratos en pesos, ya que corren el riesgo de devaluarse ante los elevados ritmos de inflación.Sin embargo, al indexarlo a una moneda extranjera el pago también corre riesgo de desactualizarse si la moneda se devalúa en el país de origen. En ese sentido, el Dr. Abatti aconseja que “quien pactó alquileres en moneda extranjera puede indexar ese alquiler conforme al país que emita la moneda de pago pactada. Por ejemplo, si es el dólar puede atarlo conforme a la inflación de Estados Unidos”.Pagos adelantadosAlgo que antes estaba prohibido y ahora pasa a ser válido es la posibilidad de que el propietario le pida al inquilino pagos adelantados. “Antes solo se podía si el inquilino lo ofrecía de buena voluntad, por ejemplo para negociar un descuento, pero el propietario no podía exigirlo y ahora sí”, resume Esper.Duración del contratoEl plazo de los contratos de alquiler será el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, serán de dos años. Desde 1921 hasta 2023 hubo plazo mínimo, por lo que ésta es una situación desconocida para todos los argentinos”, dice Esper.“Veremos si los usos y costumbres instalan contratos de vivienda por dos años o no. Va a haber muchos casos especiales, de tres, seis, ocho meses... taylor made (hechos a medida)”, agrega el letrado.Quién, cómo y cuándo puede rescindir el contratoCuando regía la ley de alquileres, el inquilino podía resolver el contrato sin expresión de causa una vez transcurridos los seis meses de vigencia de contrato. En esa instancia, tenía que indemnizar al locador con el equivalente a un mes y medio del monto del alquiler vigente. Si decidía resolver el contrato después de ese plazo, la indemnización era del equivalente a un mes. En ambos casos, el inquilino debía notificar su intención de rescindir el contrato con un mínimo de 30 días de anticipación.

Ahora la situación vira hacia la libertad casi absoluta. “Opino que hay que ponerle algún límite acordado por las partes. Como ya no existe el plazo mínimo legal, en un contrato de por ejemplo dos años, el inquilino debería avisar por lo menos con un mes de anticipación y podría rescindir a partir del tercer mes”, propone el Dr. Enrique Abatti (h), abogado especializado en el sector inmobiliario.

La recomendación surge para evitar situaciones que puedan desfavorecer a las partes, como podría ser que en un contrato recién firmado de dos años, el inquilino rescinda a los dos meses y con 48 horas de antelación.

El DNU establece que cuando el inquilino rescinde el contrato, debe indemnizar al propietario pagando el 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde fecha de notificación de rescisión hasta que finaliza. Por ejemplo, en el caso de un contrato de un año, si el inquilino le avisa que se va al sexto mes tendría que pagarle una indemnización del 10% que el locador hubiese percibido por los seis meses restantes al precio del alquiler vigente del día en que devuelve el inmueble.

Sin embargo, el espíritu libertario de la desregulación da lugar a que el propietario también pueda rescindir el contrato, a menos que se exprese lo contrario. “Conforme al artículo 958 del Código Civil y Comercial que legisla el principio de libertad de contratación, nada impediría que se pacte una cláusula expresa por la cual el propietario puede dar por finalizado el contrato bajo ciertas circunstancias, por ejemplo, porque decide construir en el inmueble (aumentar la superficie)”, señala Abatti (h).Garantías y depósitos

Definir el pago y devolución del depósito

Ya no hay ninguna limitación para el monto del depósito de garantía. La ley de alquileres derogada establecía que para el inquilino debía entregar un monto fijo de depósito equivalente a un mes de alquiler.

“Ahora podría fijarse en función de la solvencia del inquilino o del fiador. Si es poco solvente -por ejemplo, si no tiene un inmueble a su nombre o un sueldo no muy alto- va a tener que entregar una cantidad de dinero mayor en calidad de depósito”, opina Abatti.

Abatti advierte que el marco legal ahora tampoco aclara cómo se devuelve el dinero: “Antes se tenía que devolver actualizado conforme al último monto de alquiler. Ahora se aconseja pactar expresamente eso para defender los intereses del inquilino, por ejemplo, aclarar que será devuelto al último mes del alquiler para no perjudicar al inquilino por la devaluación”. En ese sentido, recomienda fijar el valor del depósito en dólares billete, más allá de que el contrato sea o no en pesos.

Qué se tomará como garantía

La Ley de Alquileres establecía que el inquilino debía proponerle al propietario dos opciones de garantía y para que el locador eligiera una sola. Por ejemplo, estas podían ser una garantía propietaria, un recibo de sueldo, finanzas de terceras personas y un seguro de caución.

Ahora esto queda sujeto al libre acuerdo entre las partes.ReparacionesQuién paga los arreglos, cómo y cuándo

Hasta la existencia de la ley, todos los arreglos corrían por cuenta del propietario, a menos que lo que se rompiera fuese por mal uso del inquilino. Esper explica que las modificaciones hicieron que estas reglas dejasen de ser leyes de orden público (obligatorias) y que queden “por default” en caso de que no se aclare en el contrato.

El punto más caliente de este tema era el de las reparaciones urgentes, que eran una norma de orden público (obligatorias) y ahora dejaron de serlo. Lo que se establecí antes era que si, por ejemplo, el departamento se empezaba a inundar, el inquilino o el administrador le debían avisar cuanto antes al propietario. Si a las 24 horas el locador no enviaba un profesional para solucionar el problema, el inquilino tenía derecho a contratar a alguien por su cuenta y cargarle el gasto al propietario o bien descontarlo del alquiler del mes siguiente. Esto provocaba en algunos casos que el inquilino no analizara el mercado en busca de la opción más accesible, hecho que perjudicaba al propietario.

Las reparaciones urgentes eran de orden público y dejaron de serlo. “Se puede poner en el contrato que la pague el inquilino no a costa del propietario, o que no sea 24 horas el plazo sino 48 o 72 horas, o que no se descontará del alquiler sino que el propietario le hará el reembolso al inquilino en determinado plazo”, aconseja Esper.

El abogado también hace referencia a las cláusulas abusivas que pueden surgir en este contexto. En un caso como el de un incendio, un propietario podría pedir que los daños los tiene que pagar el inquilino. “Es una cláusula que puede ser injusta, entonces un juez la puede declarar nula porque es abusiva”, sostiene.Restitución del inmuebleDe qué manera se debe entregar al terminar el contrato

Otro aspecto que la nueva normativa deja en blanco es la política de restitución del inmueble. Antes era una norma de orden público que el propietario debía aceptar la unidad más allá del estado en el que se encontrase -por ejemplo, podía estar sucia o no estar pintada como se acordó- y después el propietario podía reclamar lo que correspondía.

A partir de la vigencia del DNU, las partes pueden pactar lo que quieran con respecto a la restitución. “Podría volver a usarse la cláusula de que si el inmueble no se encuentra en condiciones, el locador puede negarse a recibirlo y obligar al inquilino a pagar el alquiler y las expensas durante el tiempo que tarde en arreglarlo”, dice Esper.

Ahora también deberán dejarse sentadas las condiciones recurrentes, como devolver el inmueble pintado, limpio, en buen estado de conservación y deshabitado.Expensas e impuestosQuién paga las expensas extraordinarias y el ABLOtro vacío a aclarar son las reglas acerca de quién paga las contribuciones del inmueble y las expensas.La ley de alquileres establecía que las expensas ordinarias corrían a cargo del inquilino y las extraordinarias del propietario. “Ahora, las partes pueden hacer lo que quieran pero si pactaras que las expensas extraordinarias las pague el inquilino estarías jugando con la injusticia de la cláusula. Por ejemplo, si pintan el frente del edificio y cuesta mucho dinero, el inquilino tiene que pagar las ordinarias más los costos de una pintura que beneficiará directamente al locador y a su inmueble porque esa mejora aumenta el valor de la propiedad y quien se queda con el mayor valor es el locador”, analiza Esper.El letrado opina que “lo que sí va a cambiar es quién paga el impuesto inmobiliario y las boletas del Impuesto Inmobiliario Alumbrado Barrido y Limpieza (ABL). En general el impuesto inmobiliario lo paga el propietario y el ABL el inquilino, aunque podría establecerse que lo pague todo el dueño de la unidad y no sería abusivo”.Otras cuestionesReformas, mascotas, seguro y másAsí como estos son los temas centrales, hay otros que también hay que aclarar en el contrato. Por ejemplo, si se permiten realizarle reformas al inmueble, si se puede alquilar con mascotas, si el propietario tiene que contratar una póliza de incendio, quién paga los servicios públicos y quién tiene la responsabilidad civil por daños causados a terceros por uso del inmueble.Como cierre, Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, considera que “el asesoramiento legal será clave en este proceso y la redacción del contrato también ya que el nivel de flexibilidad es amplio, sin embargo el mercado solo irá ajustándose según lo que la demanda convalide. Las inmobiliarias tendremos como objetivo encontrar el mejor match entre inquilino, propietario e inmueble, en donde todas las partes estén de acuerdo y las condiciones sean de común acuerdo”. (Fuente: La Nación)

El próximo miércoles será un día clave para el debate, teniendo en cuenta que la presidencia de la Cámara de Diputados citó a los legisladores para discutir al menos dos iniciativas en el recinto. Una fue encarada por la oposición y básicamente propone dos grandes cambios. Por un lado, retrotrae los contratos a un plazo de dos años (hoy son tres); por el otro, busca darle libertad a las partes negociadoras para que determinen cuál debe ser la periodicidad de las subas de las rentas.

En paralelo, desde el Frente de Todos buscarán avanzar con el dictamen de mayoría que propone mantener el plazo de 3 años, ajustes anuales y beneficios impositivos para los propietarios que vuelquen sus propiedades al mercado de alquiler.

Ahora se sumó una tercer propuesta a la discusión, dado que cinco entidades en forma conjunta elevaron a la presidente de la Cámara de Diputados de la Nación, Cecilia Moreau, una nota conjunta con la propuesta de dos medidas concretas centradas sobre los dos puntos más discutidos: el tiempo de duración de los contratos y el plazo de actualización del valor de los alquileres, supo Infobae.

Qué proponen los privados

La Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), la Fundación de Estudios para el Desarrollo Inmobiliario (FEDI) y la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), en consenso con todas las empresas adheridas, pidieron a todos los legisladores que pongan en consideración la modificación de dos artículos de la ley 27.551 (Ley de Alquileres).

1- Reducción como mínimo a 4 meses el período de actualización de los cánones locativos

En ese punto, las empresas le solicitan a los legisladores que modifiquen el artículo 14 de la ley con el siguiente texto: “En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual pueden realizarse ajustes como mínimo cuatrimestrales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario”.

En concreto, el cambio que proponen es reducir de un año a cuatro meses el período de actualización del valor de renta. No proponen, sin embargo, un cambio en la fórmula de cálculo. Desde su punto de vista, la actualización del valor de renta debe seguir siendo fijado en función de un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del IPC y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte).

2- Reducción a 2 años del plazo legal mínimo de un nuevo contrato de locación

En el segundo punto, los empresarios hacen alusión al artículo 1.198 del Código Civil y Comercial de la Nación y solicitan modificarlo por el siguiente texto. “Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos (2) años, excepto los casos del artículo 1.199 y los de plazo determinado”.

Como fundamento, los entidades aseguraron que ya ha quedado demostrado que la actualización anual del canon locativo para vivienda es un período muy extenso dentro de un contexto inflacionario desequilibrado. Las empresas explicaron que el período establecido de un año ha generado una “gran presión” en el valor locativo inicial, una aceleración en los precios, retracción de la oferta y una suba de precio muy abrupta al momento de aplicar el índice de actualización contemplado en la ley.

"Lo primero que debemos destacar es que es una ley muy justa, porque ha perjudicado a todos por igual: al inquilino, al propietario, al corredor inmobiliario. Y una ley que no contemplaba el contexto", cuestionó.

En diálogo con Ahora, la titular de la entidad que nuclea a corredores inmobiliarios dijo que "atar una necesidad básica a la inflación, que es un problema cíclico, es una falta muy grave de los legisladores".

Por otro lado, Armándola consideró que extender de dos a tres años la duración de los contratos fue otro de los factores que incidió en la oferta.

"La duración de los contratos impactó en la baja de la oferta. Hoy la demanda está muy por arriba de la oferta. Y ralentizó el regreso de la propiedad al mercado", consideró.

El Gobierno estudia el marco jurídico aplicable para suspender la vigencia de la Ley de Alquileres que, a menos de dos años de su puesta en vigor, dio como resultado un aumento del precio de las locaciones a causa de una contracción de la oferta de inmuebles.

La decisión se habría tomado durante un encuentro entre el presidente, Alberto Fernández, y el ministro de Economía, Sergio Massa, en el que se analizó este tema como una cuestión prioritaria.

Si bien el Poder Ejecutivo tiene la voluntad de avanzar en ese sentido, la traba es cómo lograr legalmente la suspensión de la norma que fue sancionada en el Congreso. Para tal fin se estaría estudiando la posibilidad de un Decreto de Necesidad y Urgencia.

La Ley, que fue aprobada en noviembre de 2019 y entró en vigencia siete meses después, estableció una serie de condiciones que llevó a los dueños de departamentos a optar por no poner su propiedad en alquiler.

Entre los puntos más cuestionados es la extensión del plazo de vigencia de los contratos a tres años, la forma de actualización anual del valor de los alquileres, y la aplicación de un índice para establecer esos aumentos.

Los obstáculos y riesgos que pasaban a correr los propietarios hicieron que estos decidieran quitar sus inmuebles del mercado e incluso en muchos casos los pasaran a alquileres temporales, donde la ley no tiene injerencia.

La norma comenzó a mostrar sus falencias a poco de su implementación y en consecuencia distintas fuerzas políticas presentaron en el Congreso decenas de proyectos para modificarla, pero nunca se alcanzó el consenso necesario.

La aplicación del índice de actualización de los valores anualmente provoca que los inquilinos deban afrontar aumentos que por estos días se acercan al 100% de un mes a otro, rompiendo cualquier presupuesto. El Índice de Contrato de Locaciones (ICL) se conforma con la evolución del RIPTE (evolución de salarios) y de la inflación.

Además, los propietarios que recuperan su inmueble y deciden ponerlo nuevamente en alquiler piden un monto mensual muy elevado para cubrirse de la evolución de la inflación.

La Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados, que preside Cecilia Moreau, inició ayer el debate de los proyectos que buscan modificar la Ley de Alquileres.

En este marco, ante los miembros de la comisión, estuvieron exponiendo integrantes de la asociaciones de alquileres, inquilinos, propietarios y de inmobiliarias.

Cabe destacar que todos los bloques coinciden en la necesidad de avanzar sólo con la derogación de los dos artículos más cuestionados a menos de dos años de su sanción y de uno de su implementación.

Una de las cuestiones más objetadas pasa por los plazos de los contratos, que se extendieron a un mínimo de tres años, en lugar de los dos que regían anteriormente; y la otra fue la implementación de la metodología de actualización de las rentas, basada en un promedio entre el Índice de Precios al Consumidor y el salario promedio, con un intervalo de ajuste anual.

Debido al déficit habitacional y las desigualdades que se registran en el mercado inmobiliario en detrimento de los inquilinos, el diputado provincial, Juan Manuel Huss (Frente Creer), presentó un proyecto de ley para modificar la actual ley provincial del Colegio de Corredores Públicos e Inmobiliarios de Entre Ríos.

A través de los primeros cinco artículos de la Ley Provincial N° 9.739 - de la existencia del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos, Huss pretende  "salvaguardar al inquilino de los abusos a los que se expone" en el mercado inmobiliario y proveer "protección para el locatario que necesita acceder a su vivienda".Según consta en la iniciativa, por medio de la modificar del Artículo 1° se busca establecer en un 4,15% del valor total del contrato de alquiler los honorarios la comisión a cobrar por la actividad realizada y por las comisiones de su comitente en los casos en los que el locatario sea una persona física.

Fuente: APF Digital

Esta ley de alquileres es un gran avance porque establece que los ajustes serán anuales, a través de un índice que contemple en partes iguales la evolución de inflación y salarios.

En este marco, dialogamos con José Matorra Matricula N° 1.121, de Matorra Inmobiliaria, quien lleva más de 22 años trabajando en el rubro, para que nos comente que piensa de dicha ley, entre otras cuestiones pertinentes.

En estos meses estamos llegando al primer año de vigencia de los contratos que fueron confeccionados con la nueva ley de alquileres. Consecuentemente, el precio único de alquiler se debe actualizar conforme a las disposiciones de dicha ley, una de las inquietudes de los Inquilinos respecto al aumento anual de acuerdo al ICL (Índice para Contratos de Locación).

"Esta ley trajo derechos para el Inquilino, tales como la actualización anual de los contratos con destino Vivienda Fliar, que dicha actualización es regulada por el Estado; la ampliación del plazo a 3 años; que el Depósito en Garantía no debe ser mayor al equivalente a un mes de alquiler y el mismo se debe actualizar al monto que represente el precio del último mes del contrato; rescisión anticipada del contrato, cuando se notifique con tres (3) meses de anticipación o más, no corresponde el pago de indemnización; reparación urgente que permite al Locatario reparar las cuestiones que impidan el uso de la vivienda y descontarlas del alquiler", comenzaba diciendo José.

Y continuaba, "para el propietario o locador, la ley de alquileres trajo la obligación de registrar los contratos en AFIP y para las Inmobiliarias, que la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el Corretaje inmobiliario conforme a la legislación local"

Ante esto, le consultamos si piensa que la nueva ley es viable y afirmo "si, de hecho ya se encuentra vigente y todas sus modificaciones fueron incorporadas a los contratos desde su promulgación"

En otro párrafo le consultamos si afecta a las inmobiliarias y José Matorra sostuvo "a las Inmobiliarias no nos afecta significativamente, salvo las renovaciones que antes las realizábamos cada 2 año y se extendió a 3. Asimismo, formaliza la intervención de los Corredores como únicos profesionales autorizados a intermediar en locaciones de inmuebles"

Agregando "Cuando hablamos de procesos que afectan a las inmobiliarias, que no tiene que ver con esta ley pero no deja de ser importantes para los inquilinos y propietarios, son los requisitos que deben cumplimentar los locatarios para poder solicitar un medidor y las condiciones que cambian frecuentemente sobre la construcción de pilares y/o bajadas de luz a cargo de los propietarios. Creo que ENERSA debería rever su política para la solicitud de un medidor y para la colocación del mismo"

Asimismo, continuamos dialogando con José Matorra sobre como resultan beneficiados los inquilinos "Considero que se la da seguridad a los inquilinos con relación a los aumentos frecuencia e índice de actualización. Que no varía sustancialmente lo que se venía haciendo pero le da un marco legal"

Y prosiguió "Como dato adicional, el porcentaje de aumentos para el segundo año de los contratos vigentes asciende aproximadamente a un 37%"

Para finalizar, José Matorra quiere decirle a la gente que necesita alquilar, "que se acerque con confianza a las inmobiliarias, que nuestra función es asesorarlos e intermediar con el Propietario-Locador para que puedan acceder a la vivienda con las características que necesiten"