Este jueves, el Senado dio media sanción a la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, un proyecto impulsado por el oficialismo que modifica las reglas para desalojos, contratos de alquiler, expropiaciones y regularización dominial. La iniciativa ahora debe pasar por la Cámara de Diputados. Si obtiene la aprobación, establecerá un nuevo esquema para recuperar inmuebles urbanos y rurales, con procedimientos judiciales más rápidos y herramientas específicas para determinados casos.

Uno de los principales cambios se concentra en los desalojos. El proyecto establece que estas acciones tramiten mediante un juicio sumarísimo, que alcanza tanto a inmuebles urbanos como rurales. Sin embargo, el proyecto no habilita a los propietarios a desalojar por cuenta propia a inquilinos u ocupantes: la intervención judicial continuará como requisito y será un juez quien determine la restitución del inmueble.

El proyecto contempla la posibilidad de una entrega anticipada del inmueble en determinadas situaciones. Cuando la demanda se dirija contra intrusos o tenedores precarios, el juez podrá ordenar la restitución inmediata si considera verosímil el derecho invocado por el propietario y el demandante presenta una caución juratoria.

La medida podrá solicitarse después de la notificación de la demanda, y el juez deberá resolver el pedido dentro de los cinco días. El proceso continuará aunque la propiedad se haya entregado de manera anticipada. La caución juratoria implica que quien solicita la medida asume el compromiso legal de responder por los daños que pudiera ocasionar si posteriormente se determina que no tenía derecho a obtener la restitución.

El proyecto también contempla la desocupación anticipada por falta de pago o vencimiento del contrato, bajo las condiciones previstas por las partes y mediante caución juratoria. Para evitar pedidos indebidos, la iniciativa establece una sanción para el propietario que oculte información relevante, como pagos realizados por el inquilino o la existencia de un contrato distinto: en esos casos, el juez podrá imponer una multa de hasta diez veces el último alquiler a favor de la contraparte.

La iniciativa también amplía la legitimación activa: no solo el propietario podrá iniciar una acción, sino también quien invoque un derecho o interés legítimo afectado por la ocupación del inmueble. En los procesos de desalojo por falta de pago o vencimiento del contrato, el proyecto limita los medios de prueba a la documental y la pericial.

En los contratos de alquiler de vivienda, el propietario deberá realizar una intimación fehaciente de pago antes de iniciar una demanda de desalojo por falta de pago. El plazo mínimo será de 10 días corridos desde la recepción de la notificación, y el propietario deberá indicar el lugar de pago correspondiente.

Este punto marca una diferencia con la versión original del proyecto que había enviado el Poder Ejecutivo, que contemplaba reducir ese plazo a tres días. Si el inquilino no regulariza la deuda una vez vencido ese período, el propietario podrá iniciar la acción judicial de desalojo mediante el procedimiento sumarísimo.

La iniciativa incorpora nuevas alternativas para notificar a las partes. Si el contrato establece un domicilio electrónico, este podrá utilizarse para comunicar tanto la demanda como la intimación de pago. Cuando no exista un domicilio especial, la notificación podrá realizarse en el propio inmueble que será objeto del desalojo.

El proyecto también establece reglas específicas para el trabajo del notificador, que podrá identificar el inmueble por distintos medios, incluso mediante fotografías, y solicitar el auxilio de la fuerza pública cuando resulte necesario. Además, deberá identificar a los ocupantes, consultar cuál es su relación con el demandado y dejar constancia de esa información. La notificación en el inmueble deberá alcanzar a todas las personas presentes, aunque no hayan sido denunciadas en la demanda.

El proyecto incorpora un reconocimiento judicial temprano para determinados casos. Ante situaciones de deterioro, uso abusivo, falta de pago o intrusión, el juez deberá ordenar una inspección dentro de las 72 horas desde la primera providencia, con el objetivo de identificar a quienes ocupan el inmueble y con intervención del Defensor Oficial.

En la etapa de lanzamiento, el mandamiento podrá autorizar expresamente el uso de la fuerza pública y el allanamiento, así como la apertura de cerraduras, incluso cuando el inmueble aparente estar desocupado. El oficial de Justicia podrá designar, además, un depositario para los bienes muebles que encuentre dentro de la propiedad.

El proyecto establece un procedimiento especial cuando en el inmueble viven menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo. Antes de ejecutar el lanzamiento, el juez deberá dar intervención a los organismos de protección correspondientes y al Ministerio Público Tutelar, y otorgar un plazo de hasta diez días para procurar una alternativa habitacional transitoria. En estos casos, la caución juratoria solo será admisible cuando el derecho del actor resulte inequívoco y no existan terceros de buena fe.

El proyecto también incorpora cambios en materia de expropiaciones. Establece que la declaración de utilidad pública deberá contar con una justificación específica y restrictiva, y fija un límite del 30% para el lucro cesante dentro de la indemnización. Además, dispone que el Estado no podrá transferir el dominio de un inmueble sin haber abonado previamente la compensación correspondiente.

Otro de los cambios apunta a los registros inmobiliarios: el proyecto habilita el uso de documentación digital en los Registros de la Propiedad Inmueble de todo el país. A su vez, actualiza la denominada Ley Pierri para facilitar la regularización dominial de viviendas únicas ocupadas públicamente durante al menos diez años.

El Senado sesionará este jueves desde las 14 para debatir el proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, luego de que el oficialismo resolviera retirar el capítulo que modificaba la Ley de Tierras. La Libertad Avanza buscará avanzar con las reformas que permanecieron en la iniciativa, vinculadas con desalojos, expropiaciones y el manejo del fuego.

La decisión de eliminar los cambios sobre tierras rurales se confirmó este miércoles, a menos de 24 horas de la sesión. La jefa del bloque oficialista, Patricia Bullrich, reunió a los senadores después de comprobar que no estaban garantizados los votos necesarios para aprobar ese apartado. La propuesta retirada pretendía elevar del 15% al 25% el límite de tierras que podían quedar en manos extranjeras, una modificación que había generado cuestionamientos de distintos sectores y resistencias entre gobernadores que habitualmente acompañaron iniciativas del Gobierno.

Con el capítulo de la Ley de Tierras fuera de discusión, el oficialismo y sus aliados deberán reunir el quórum necesario para comenzar la sesión y posteriormente conseguir los votos para aprobar el resto del proyecto.

La sesión tendrá además una particularidad: Victoria Villarruel no estará al frente del Senado, debido a que quedará transitoriamente a cargo del Poder Ejecutivo durante el viaje del presidente Javier Milei a Ecuador y Colombia.

Antes de ingresar al tratamiento del proyecto, los senadores deberán resolver otro punto que podría resultar relevante ante una votación ajustada: la participación virtual de Anabel Fernández Sagasti y Flavio Fama. La senadora mendocina solicitó conectarse de manera remota debido a que cursa un embarazo de 32 semanas que le impide viajar en avión. El legislador catamarqueño, en tanto, realizó el mismo pedido mientras atraviesa una rehabilitación después de haber sido sometido a una operación de rodilla. Villarruel autorizó previamente la posibilidad de que ambos participaran desde sus respectivas provincias por razones médicas, aunque la decisión definitiva deberá ser avalada por el cuerpo antes de comenzar el debate.

Uno de los capítulos que permanecerá en discusión contempla modificaciones a la Ley de Manejo del Fuego. La propuesta elimina el período de 60 años durante el cual actualmente existen restricciones para modificar el uso de superficies afectadas por incendios en bosques nativos, implantados y áreas naturales. El proyecto mantiene, sin embargo, la obligación de realizar tareas destinadas a la restauración de los terrenos alcanzados por el fuego.

También propone eliminar una parte del artículo 22 de la Ley 26.815 que establece restricciones durante 30 años sobre terrenos incendiados ubicados en zonas agropecuarias o pastizales. La normativa vigente limita allí la realización de emprendimientos inmobiliarios, determinadas actividades agropecuarias y los cambios en el uso del suelo.

Otro de los puntos centrales será la modificación del Código Civil y Comercial en materia de desalojos. El proyecto amplía las personas habilitadas para solicitar esa medida y establece que podrá hacerlo "todo sujeto que invoque un derecho o interés legítimo afectado". "El juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosímil", indica el texto que llegará al recinto.

La iniciativa contempla además un plazo de hasta diez días para ofrecer una solución habitacional cuando el procedimiento involucre a menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores que se encuentren en situación de desamparo.

En materia de expropiaciones, el proyecto establece que la declaración de utilidad pública deberá ser interpretada de manera restrictiva. También incorpora el lucro cesante dentro de las indemnizaciones cuando sea una consecuencia "directa e inmediata" de la expropiación. Asimismo, establece un límite máximo de 90 días para la denominada "ocupación temporánea anormal", otra de las modificaciones incluidas dentro de la reforma impulsada por el Ejecutivo.

Finalmente, la iniciativa contempla la creación del Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble, organismo que tendrá entre sus funciones administrar una Ventanilla Única Federal Inmobiliaria. A través de ese sistema se buscará centralizar trámites vinculados con el pago de tasas y la obtención de informes, certificados y copias expedidas por los registros de la propiedad inmueble de las distintas jurisdicciones del país.